Belasting bij vastgoed in Dubai werkt anders dan je gewend bent in Nederland of België. Er is geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting zoals veel Europeanen die kennen, maar je krijgt wél te maken met eenmalige kosten bij aankoop en met heffingen die lijken op “gemeentelijke” lasten via servicekosten en bepaalde verhuurregels. Hieronder staat wat je in de praktijk aan belastingachtige verplichtingen kunt verwachten, en wat dit kan betekenen als je (ook) in Nederland belastingplichtig bent.
Welke belastingen betaal je bij het kopen van vastgoed in Dubai?
De belangrijkste “belasting” bij aankoop is de overdrachtsheffing die in Dubai meestal bekendstaat als de Dubai Land Department (DLD) fee. Die betaal je bij de eigendomsoverdracht (of registratie) en is in de praktijk één van de grootste eenmalige posten rondom de koop.
Daarnaast kom je in het koopproces vaak andere verplichte kosten tegen die geen belasting zijn, maar wel wettelijk of procedureel bij de overdracht horen. Denk aan registratie- en administratieve kosten, en soms makelaarscourtage. Omdat die bedragen per situatie kunnen verschillen, is het slim om ze apart te bekijken. Op onze pagina over kosten waar je rekening mee houdt bij het kopen vind je een overzicht van de meest voorkomende posten naast de DLD fee.
Overdrachtsheffing (DLD fee): waar betaal je voor?
De DLD fee is gekoppeld aan het registreren/overdragen van het eigendom. In veel transacties is dit een vast percentage van de koopsom, en wordt dit voldaan rond het moment dat de eigendom officieel op jouw naam komt te staan. Wie het betaalt (koper, verkoper of gedeeld) kan in de praktijk onderdeel zijn van de onderhandeling, maar vaak ligt het bij de koper.
Belangrijk bij je oriëntatie: dit is geen jaarlijkse heffing, maar een eenmalige bij aankoop. Het is dus vooral relevant voor je instapbudget en je totale “all-in” aankoopplaatje.
BTW (VAT) op vastgoed: wanneer speelt dit wél en wanneer niet?
Dubai kent btw (VAT), maar dat betekent niet dat je automatisch btw betaalt op elke woningkoop. Of btw van toepassing is, hangt vooral af van het type vastgoed en de status (bijvoorbeeld nieuwbouw/ontwikkelaar versus bestaande markt, en residentieel versus commercieel). In de praktijk zie je dat btw-vragen vaker spelen bij nieuw(er) vastgoed of bij commerciële units.
Als je twijfelt of jouw beoogde object onder btw valt, is dat iets om vroeg in het traject te checken, omdat het direct invloed heeft op je totale aankoopkosten.
Welke “jaarlijkse” lasten heb je als eigenaar?
Dubai heft in de basis geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting zoals bijvoorbeeld gemeentelijke OZB. Toch heb je als eigenaar doorgaans wél terugkerende kosten die in de praktijk voelen als een vaste last: service charges (community/maintenance fees) en soms heffingen die via nutsbedrijven of gebouwbeheer lopen.
Service charges (gebouw- en communitykosten)
Bij appartementen (en ook bij sommige villa-communities) betaal je servicekosten voor onderhoud en beheer van de gemeenschappelijke delen. Denk aan beveiliging, liften, zwembad, schoonmaak, onderhoud van de community en soms een reservefonds. Dit is geen belasting, maar je ontkomt er meestal niet aan en het kan stevig meetellen in je jaarlijkse kosten.
Bij vergelijking tussen objecten is dit een valkuil: een lagere aankoopprijs kan gepaard gaan met relatief hoge servicekosten. Dat is vooral relevant als je rendement zoekt of als je je maandlasten strak wilt houden.
Verhuur: toeristenbelasting en vergunningen (als je short stay doet)
Als je gaat verhuren, kunnen er extra heffingen en regels gelden. Bij kortetermijnverhuur (vakantie/short stay) speelt in Dubai vaak een toeristenheffing (tourism dirham) en zijn er vergunning- en registratie-eisen. Dat zijn geen “inkomstenbelastingen”, maar wel financiële verplichtingen die je businesscase beïnvloeden.
Omdat de regels en kosten bij short stay echt anders zijn dan bij normale verhuur, is het verstandig dit los te bekijken. Lees daarvoor onze pagina over short stay verhuren in Dubai.
Betaal je inkomstenbelasting in Dubai over huurinkomsten?
Dubai (VAE) staat erom bekend dat er in veel gevallen geen persoonlijke inkomstenbelasting wordt geheven zoals in Nederland. Voor particuliere verhuurinkomsten betekent dat in de praktijk vaak dat je lokaal geen inkomstenbelastingafdracht hebt zoals je die in Europa kent.
De nuance zit bijna altijd aan de andere kant: jouw belastingplicht in je thuisland. Dus niet alleen “wat heft Dubai?”, maar ook “wat moet ik thuis opgeven?”.
Wat zijn de gevolgen voor Nederlandse belastingplicht (box 3 en aangifte)?
Als je in Nederland belastingplichtig bent, kan vastgoed in Dubai in beeld komen in je Nederlandse aangifte. Meestal gaat het dan om vermogen (box 3) en om de vraag hoe dubbele belasting wordt voorkomen. De uitwerking hangt af van je persoonlijke situatie: woon je in Nederland, ben je (deels) buitenlands belastingplichtig, heb je een fiscale partner, financier je met schuld, verhuur je wel of niet, en hoe is de eigendomsstructuur geregeld?
Waar je in elk geval rekening mee wilt houden in je oriëntatie:
- Je moet het bezit meestal kunnen onderbouwen (eigendom, waarde, eventuele financiering).
- Het kan invloed hebben op je totale vermogenspositie en daarmee op je box-3-heffing.
- De praktische verwerking kan anders zijn bij eigen gebruik versus verhuur, en bij directe eigendom versus bezit via een structuur.
Dit is precies het punt waarop “belasting bij vastgoed in Dubai” voor Nederlanders vaak spannend wordt: lokaal weinig heffing, maar thuis wél aangifte-effect. Omdat dit sterk persoonsafhankelijk is, is het verstandig om dit te laten toetsen door een fiscalist die ervaring heeft met buitenlands vastgoed.
En als je in België belastingplichtig bent?
Ook in België kan buitenlands vastgoed gevolgen hebben voor je aangifte. De exacte verwerking en de impact op je personenbelasting hangt af van je situatie en de Belgische regels rond buitenlands onroerend goed en eventuele verhuur. De kern blijft hetzelfde: Dubai heft vaak beperkt op persoonsniveau, maar jouw thuisland kan het bezit wél meenemen in de fiscale beoordeling.
Heeft het type eigendom (freehold/leasehold) invloed op belasting?
Het type eigendomsrecht beïnvloedt niet zozeer “belastingtarieven”, maar wél je juridische positie en wat je precies koopt. Dat kan indirect weer gevolgen hebben voor risico’s, financiering en doorverkoop, en dus voor je totale financiële plaatje.
Als je nog twijfelt over de verschillen, lees dan apart wat freehold en leasehold in Dubai betekent. Dat voorkomt dat je belasting en eigendom door elkaar haalt.
Waar gaat het in de praktijk het vaakst mis bij inschatten van “belasting” in Dubai?
Alleen naar “geen inkomstenbelasting” kijken
Veel kopers stoppen bij het idee dat Dubai belastingvrij is. Daardoor worden de grote eenmalige aankoopheffing (DLD fee) en de terugkerende servicekosten onderschat. Voor je budgettering maakt dat een groot verschil.
Geen rekening houden met thuisland-aangifte
Voor Nederlanders (en vaak ook Belgen) zit de echte complexiteit in de vraag wat je thuis moet aangeven. Zelfs als je in Dubai weinig afdraagt, kan je bezit je vermogenspositie beïnvloeden.
Verhuur starten zonder de juiste route
Bij short stay gaat het niet alleen om “mag het?”, maar ook om de kosten en heffingen die erbij horen. Als je verhuur overweegt, check dat vroeg, want het kan bepalen of je voor long stay of short stay kiest. Long stay wordt apart uitgelegd op onze pagina over long stay verhuren in Dubai.
