Kosten huis kopen in Dubai

Wie erover nadenkt om een huis te kopen in Dubai – of dat een appartement in Downtown is of een villa in Jumeirah – moet verder kijken dan alleen de aankoopprijs van het huis. Veel kosten zijn namelijk niet direct zichtbaar, maar hebben wel van invloed op wat je maximaal kunt uitgeven. Denk hierbij aan overheidsheffingen, makelaarskosten, financieringslasten en onderhoudskosten. In dit artikel bespreken wij alles kosten die je hebt als je een huis gaat kopen in Dubai.

Met hoeveel extra kosten moet je rekening houden bij het kopen van een huis in Dubai?

Met hoeveel extra kosten moet je rekening houden bij het kopen van een huis in Dubai? Gemiddeld moet je rekenen op 7% tot 10% van de aankoopwaarde aan extra kosten bovenop de verkoopprijs. Dit maakt het dus belangrijk om vooraf een gedetailleerd kostenoverzicht te maken, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

In de praktijk zou dit dus betekenen als je een huis koopt van AED 750000 je tussen de AED 52500 en 72500 nog extra kwijt bent wat dus een totaal maakt tussen de AED 802500 en de AED 822500.

Eenmalige kosten bij het kopen van een huis

Dubai Land Department (DLD) kosten

De DLD is verantwoordelijk voor het registreren van vastgoedtransacties in Dubai. De registratiekosten zijn aanzienlijk en bestaan uit:

• 4% van de koopprijs (verplicht en meestal volledig door de koper te betalen, ook al staat de wet 50/50 voor)
• AED 580 administratiekosten voor de titelakte-uitgifte

Let op: sommige projectontwikkelaars nemen de DLD-kosten voor hun rekening bij aankoop van een off-plan huis, dus het loont om daar navraag naar te doen.

Registratiekosten

Deze kosten worden gerekend door de Dubai Land Department bij het overzetten van het eigendom op naam van de koper:

• AED 2.000 + 5% btw als het huis minder dan AED 500.000 waard is
• AED 4.000 + 5% btw als het huis meer waard is dan AED 500.000

Trustee Office Fee

De overdracht van je huis moet plaatsvinden bij een door DLD erkend Trustee Office. Deze brengt vaste kosten in rekening:

• AED 4000 voor huizen minder dan AED 500.000
• AED 8000 voor huizen meer dan AED 500.000

Deze kosten zijn niet onderhandelbaar en moeten op de dag van overdracht worden voldaan.

Makelaarskosten en juridische afhandeling

Makelaarscommissie

Bij het inschakelen van een makelaar voor de aankoop van een huis in Dubai moet je rekening houden met:

• 2 – 6 % van de koopprijs + 5% btw op die commissie

Hoewel sommige makelaars bereid zijn te onderhandelen, is 2% de standaardvergoeding in de markt. Daarnaast zit dit al standaard bij de prijs die je ziet inbegrepen.

Conveyancingkosten (juridische afhandeling)

Hoewel het in Dubai niet wettelijk verplicht is om een advocaat of notaris in te schakelen, is het wel sterk aan te raden. Een “conveyancer” zorgt ervoor dat alle juridische documenten kloppen en dat je als koper beschermd bent.

• De kosten hiervoor liggen tussen de AED 6.000 en AED 10.000, afhankelijk van de complexiteit van de aankoop.

Juridische ondersteuning

In specifieke gevallen, zoals het kopen van meerdere huizen of bij panden met hypotheekgeschillen, kan het nodig zijn om extra juridische bijstand in te schakelen. Reken dan op AED 5.000 tot AED 15.000 aan extra kosten.

Kosten bij hypotheekfinanciering

Voor wie een huis in Dubai koopt met een hypotheek, komen er nog andere kosten bij kijken. Deze verschillen per bank en situatie, maar zijn over het algemeen als volgt opgebouwd:

Hypotheekregistratiekosten

De Dubai Land Department (DLD) rekent een vergoeding voor het registreren van de hypotheek:

• 0,25% van het leenbedrag
• + AED 290 administratiekosten

Deze kosten moeten vooraf voldaan worden en zijn verplicht bij elk type financiering via een bank.

Bankverwerkingskosten

De bank zelf rekent ook kosten voor het verwerken van je hypotheekaanvraag. Dit zijn zogeheten “processing fees” en die bedragen:

• 0,5% tot 1% van het leenbedrag, plus 5% btw op dat bedrag

Deze kosten kunnen in sommige gevallen meegefinancierd worden in de hypotheek, afhankelijk van de bank.

Taxatiekosten

Voordat een bank akkoord gaat met een hypotheek, zal de bank het huis laten taxeren. Deze taxatie wordt uitgevoerd door een erkende taxateur en kost doorgaans:

• AED 2.500 tot AED 4.000, plus 5% btw

Dit is een eenmalige kost die vooraf betaald moet worden en niet terugvorderbaar is, ook niet als de hypotheek uiteindelijk niet doorgaat.

Levensverzekering (hypotheekvoorwaarde)

Wanneer je een hypotheek afsluit in Dubai, is het verplicht om een levensverzekering af te sluiten. Deze verzekering dekt de bank bij overlijden van de kredietnemer en wordt vaak automatisch gekoppeld aan de hypotheek.

• De kosten hiervoor liggen gemiddeld tussen de 0,4% en 0,8% per jaar over het afnemende hypotheeksaldo

In sommige gevallen biedt de bank een standaardverzekering aan. Je kunt echter ook een goedkopere externe polis overwegen als je jong en gezond bent.

Aanbetaling en waarborgsom

Wie een huis koopt op de secundaire markt in Dubai (dus van een andere eigenaar), moet een aanbetaling doen voordat het koopproces officieel start.

• 10% van de aankoopprijs wordt meestal gevraagd als aanbetaling
• Deze wordt via een RERA-geregistreerde makelaar overgedragen aan de verkoper
• De aanbetaling is niet restitueerbaar als je de aankoop zonder geldige reden annuleert

Dit bedrag wordt pas vrijgegeven als het huis officieel is overgedragen via de Dubai Land Department.

Overige terugkerende kosten

Ook na het kopen van een huis in Dubai krijg je te maken met doorlopende kosten. Deze zijn ook belangrijk om in je jaarlijkse budget op te nemen, omdat je maandelijkse lasten dus hoger zijn. Zeker wanneer je van plan bent langere tijd in Dubai te blijven wonen of te investeren.

Verplichte en optionele verzekeringen

Verzekeringen zijn in Dubai deels verplicht en deels optioneel, afhankelijk van of je een huis koopt met of zonder financiering.

Woonverzekering

Hoewel niet wettelijk verplicht, wordt een basis woonverzekering sterk aangeraden. Deze dekt schade door brand, lekkage of inbraak.

• Verwachte kosten: AED 1.000 – AED 3.000 per jaar

Voor wie zijn huis verhuurt, is een aanvullende landlords insurance ook mogelijk.

Hypotheekverzekeringen

Zoals eerder besproken, is een levensverzekering vaak verplicht bij hypotheken. Daarnaast eisen sommige banken ook dat het huis zelf verzekerd is tegen schade. Soms kan dit ook onder de servicekosten vallen (bij appartementen), maar niet altijd.

Servicekosten per vierkante meter

Elke huis – of het nu een appartement of villa is – brengt servicekosten met zich mee. Deze worden jaarlijks in rekening gebracht en zijn bedoeld voor het onderhoud van gemeenschappelijke voorzieningen zoals zwembaden, liften, tuinen en beveiliging.

• AED 10 – 50 per vierkante voet, afhankelijk van de locatie en het type vastgoed

Bijvoorbeeld: voor een appartement van 100 m2 in Dubai Marina kunnen de jaarlijkse servicekosten dus verschillen tussen de AED 10.000 en AED 25.000.

DEWA aansluitkosten

Voor elektriciteit en water sluit je een contract af bij de Dubai Electricity and Water Authority (DEWA). Bij aansluiting vraagt DEWA een borgsom:

• AED 2.000 voor appartementen
• AED 4.000 voor villa’s

Deze kosten worden deels terugbetaald wanneer je verhuist, mits er geen openstaande rekeningen zijn.

Empower / district cooling kosten

Huizen in gebieden zoals Downtown Dubai, Dubai Marina of Business Bay maken gebruik van “district cooling”, een centraal systeem voor airconditioning. De kosten zijn opgebouwd uit:

• Een vaste maandelijkse basisvergoeding
• Gebruikskosten op basis van verbruik

De exacte kosten kunnen sterk variëren afhankelijk van huisgrootte en locatie, en bedragen vaak honderden dirhams per maand.

Verborgen en aanvullende kosten

Naast de duidelijke, verplichte kosten zijn er ook diverse ‘verborgen’ kosten waar kopers vaak geen rekening mee houden, maar die flink kunnen oplopen.

NOC (No Objection Certificate)

Bij aankoop van een huis waarbij de verkoper nog verplichtingen heeft (zoals een hypotheek of openstaande servicekosten), moet een NOC worden aangevraagd bij de projectontwikkelaar:

• Kosten: AED 500 – AED 5.000, afhankelijk van de ontwikkelaar en het project

Verhuis- en installatiekosten

Verhuizen binnen of naar Dubai brengt extra kosten met zich mee, zoals transport en eventuele tijdelijke opslag:

• Kleine appartementen: AED 1.500 – AED 3.000
• Grote appartementen of villa’s: AED 4.000 – AED 10.000

Meubilering

Voor ongemeubileerde huizen is het belangrijk om ook een budget in te plannen voor meubels en apparatuur:

• Vanaf AED 20.000 voor basic inrichting
• Tot wel AED 100.000+ voor luxe of designmeubilair

Valutaconversie voor buitenlandse kopers

Voor expats die hun geld uit het buitenland overmaken, komen daar nog wisselkoersverliezen of bankkosten bij. Banken rekenen:

• 1% tot 3% valuta-conversiekosten, afhankelijk van de bank of betalingsdienst

Ga je een huis kopen in Dubai? Let dan goed op de wisselkoers tussen de dirham en de euro. Als de dirham laag staat en de euro hoog, kun je een stuk voordeliger een huis kopen, dan wanneer de euro laag staat en de dirham hoog. Een paar cent verschil lijkt niet zoveel, maar dit is het wel als het bijvoorbeeld om € 300.000 gaat.